房地产行业面临着越来越严格的宏观调控，对房地产企业运营能力提出了越来越高的要求，新时期房地产企业经营管理主题为敏捷性运营、高周转快去化、全面预算管理等，需要建立投资管理、货值管理等精细化、数字化运营能力。

      一、投资管理

      宏观调控形势下需要进行严谨的投资管理，对拿地成本、开发成本、产品销售过程进行准确测算，以确保资金投入节奏控制、现金流控制、目标盈利控制，投资管理包括全面预算管理、经营计划编制及监控、投资测算、经营分析等内容：

      1.经营计划编制：制定三年经营计划、投资补足模型及项目经营计划；

      2.经营监控：对动态货值、动态税负、动态利润、动态现金流、奖金测算、经营健康体检进行监控；

      3.全面预算：包括预算目标制定下达、预算编制、预算调整、滚动预算、预算执行控制、预算分析、预算考核等内容；

      4.投资测算：针对单项目、一二级联动、大项目多地块等不同项目类型进行测算；

      5.经营分析：建立经营指标体系、经营看板、主数据梳理、标准工期、开发路径图、经营数据库等经营分析因素，进一步进行敏感性分析——对工期调整、去化率调整、回款比例调整、单方成本调整等因素进行敏感分析；

      敏感性分析过程如下：

      二、货值管理

      投资计划产生项目开发形成楼盘存货，货值就是要在规划时间形成预计数量的存货供应，货值管理由投资、生产、销售三部分组成；

      1.货值管理的思路

      以销定产，通过对土地储备、可售资源（在途资源、认购、合同）管理，实现投资、生产、销售的平衡，具体货值管理活动如下：

      通过签约目标的完成监控认购金额，推导认购签约率、管控签约情况；

      通过认购目标到可售资源，监控去化率，管控认购去化情况；

      通过可售资源到取证资源，监控取证节点完成情况，管控取证进度；

      通过取证资源到开工资源，监控开工节点完成情况，管控开工进度；

      通过开工资源到投资资源，管控投资计划完成情况。

      2.货值投资管理重点

      缺多少货，什么时候补

      卓越效率标准工期管理，需要新增多少存货、需要什么时候新增

      这个时间点投资，资金是否有压力

      自有资金不足时的措施：补融资、区域调拨、内部促销售、追回款

      3.货值营销管理重点

      货值营销管理需要掌控去化率、回款率、转签率、销售周期等销售指标管理，分析销售效率、市场应对能力、目标完成情况，涉及销售结构、销售均价、应收账款、销售费用、销售周期、首开去化等业务。

      货值营销管理中业务逻辑关系分解如下图所示：

      三、数据管理

      新时期房地产企业精细运营、全面预算管理需要数据管理作为支撑，涉及组织、区域、项目、客户、渠道、产品、材料、设备、利润等方面详细数据，需要进行数据源管理、数据集成、多维存储、系统应用等系列管理。

      数据集成管理流程如下：

      通过数据管理构建货值管理系统，可实现每月经营目标更新、每日最新动态更新、多版本快速测算等功能，货值管理系统应用如下图所示：